제25회 1번. 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다.
• 2. 나지는 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법 상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지다.
• 3. 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가 된다. (정답)
• 4. 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용 ㆍ수익이 제한되는 경우가 있다.
• 5. 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

해설 정답 3번. 건부지는 건물에 의해 사용·수익이 제한되므로 건부감가가 발생하여 건부지가격은 나지가격보다 낮게 평가된다. '높게 평가된다'는 서술이 반대이므로 틀렸다. 나지는 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지라는 1·2번 서술은 옳다.

제25회 3번. 부동산의 가격과 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.
• 2. 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전 적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.
• 3. 가격은 대상부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다. (정답)
• 4. 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.
• 5. 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양하다.

해설 정답 3번. 가격은 교환의 대가로 지불되는 값이고, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 현재의 값이다. '가격은 현재값, 가치는 미래값'이라는 서술은 둘의 관계가 뒤바뀌어 틀렸다.

제25회 4번. 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

• 1. 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
• 2. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 330m2이하인 공동주택이다.
• 3. 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330m2이하이고, 층수가 5개 층 이하인 주택이다.
• 4. 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 330m2이하, 층수가 3층 이하인 주택이다. (정답)
• 5. 도시형생활주택은 350세대 미만의 국민주택규모로 대통 령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.

해설 정답 4번. 다중주택은 다수인이 장기 거주하되 독립된 주거형태가 아닌 구조로 연면적·층수 요건을 갖춘 것으로 옳다. 3번의 다세대주택은 층수가 5개 층이 아니라 4개 층 이하여야 하므로 틀렸다.

제25회 7번. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

• 1. 건물
• 2. 소유권보존등기된 입목
• 3. 구거 (정답)
• 4. 명인방법을 구비한 수목
• 5. 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

해설 정답 3번. 구거는 토지에 딸린 종속물로 토지의 일부로 취급되어 독립된 정착물이 아니다. 건물, 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목, 권원에 의한 농작물은 모두 토지와 독립된 물건으로 다룬다.

제26회 1번. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학 은 응용과학에 속한다.
• 2. 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포 함한다.
• 3. 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적ㆍ경제적ㆍ법률적 측면 등의 복합개념으로 이해 하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
• 4. 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종 합학문적 성격을 지닌다.
• 5. 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동 에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다. (정답)

해설 '틀린 것을 고르는' 문항이다. 최유효이용을 지도원리로 삼는 것은 능률성(경제성)의 원칙이며, 안전성의 원칙은 거래·소유의 안전 확보를 지도원리로 한다. 따라서 안전성의 원칙이 최유효이용을 지도원리로 삼는다는 5번 서술이 틀렸다.

제26회 2번. 토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳 은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거 가 된다. ㄴ. 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각 (감가수정)이론이 적용되지 않는다. ㄷ. 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로 한다. ㄹ. 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상 품 간 완전한 대체관계가 제약된다. ㅁ. 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

• 1. ㄱ, ㄷ
• 2. ㄴ, ㅁ (정답)
• 3. ㄱ, ㄴ, ㅁ
• 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
• 5. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

해설 영속성의 효과를 고르는 문항이다. ㄴ(감가상각·재생산이론 부적용)과 ㅁ(장기배려·가치보존력)이 영속성과 연결된다. ㄱ은 부증성, ㄷ은 부동성, ㄹ은 개별성의 특성이므로 제외되어 정답은 2번(ㄴ,ㅁ)이다.

제26회 3번. 부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록 된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?

• 1. 포락지(浦落地) (정답)
• 2. 법지(法地)
• 3. 빈지(濱地)
• 4. 맹지(盲地)
• 5. 소지(素地)

해설 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 아래로 잠긴 토지는 포락지이다. 법지는 경사면 등 활용이 곤란한 부분, 빈지는 바닷가 토지, 맹지는 도로에 접하지 않은 토지이므로 정답은 1번 포락지이다.

제27회 1번. 다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은? ○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발 생시킨다. ○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다. ○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

• 1. 부동성
• 2. 개별성
• 3. 인접성
• 4. 영속성 (정답)
• 5. 적재성

해설 토지가 소모·마멸되지 않는다는 영속성으로 인해 자본이익·운용이익 발생, 가격 하락 시 매각 연기, 관리의 중요성 강조가 모두 파생된다. 정답은 4번(영속성). 부동성은 위치 고정에서 오는 특성으로 소모·관리 관련 현상과는 직접 연결되지 않는다.

제27회 2번. 부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으 로 옳은 것은?

• 1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위 하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로․둑 및 그 부 속시설물의 부지의 지목을 유지(溜池)라고 한다.
• 2. 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설 로 분류한다. (정답)
• 3. 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.
• 4. 주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다.
• 5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하 고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대 해 중요시설물보존지구로 지정한다.

해설 옳은 것을 고르는 문제다. 건축법령상 운전·정비학원은 자동차 관련 시설, 무도학원은 위락시설로 분류하므로 2번이 옳다. 가장 헷갈리는 3번은 택지·농지·임지 지역 상호 간 전환지는 '후보지'로, '이행지'라 한 서술이 틀리다.

제27회 3번. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적ㆍ경제적ㆍ기술 적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
• 2. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
• 3. 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등 을 의미한다. (정답)
• 4. 준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동 산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
• 5. 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.

해설 틀린 것을 고르는 문제다. 생산요소·자산·공간·자연은 경제적 개념 요소가 섞여 있어 이를 기술적(물리적) 개념으로 서술한 3번이 틀리다. 정답은 3번. 5번의 복합부동산(토지·건물을 하나로 인식) 서술은 옳은 내용이다.

제28회 1번. 이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?

• 1. 부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
• 2. 선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래 의 제한을 받는 경우가 많다.
• 3. 맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토 지다.
• 4. 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간 에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
• 5. 빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠 기거나 하천으로 변한 토지를 말한다. (정답)

해설 정답 5번. 빈지(濱地)는 해변의 바닷가 토지처럼 소유권 대상은 아니나 활용 실익이 있는 땅을 가리키므로, '침식으로 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지'라는 서술은 빈지가 아니라 포락지(浦落地)에 대한 것이라 틀리다. 나머지 부지·선하지·맹지·후보지 설명은 옳다.

제28회 3번. 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동 과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
• 2. 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
• 3. 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.
• 4. 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가 하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
• 5. 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도 적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다. (정답)

해설 정답 5번. 부증성으로 토지의 물리적 공급은 늘릴 수 없으나 이용전환을 통한 용도적 공급은 늘릴 수 있으므로, '용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다'는 서술이 틀리다. 부증성이 지대·최유효이용의 근거가 된다는 ①번은 옳다.

제28회 4번. 한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

• 1. 주거용 부동산 관리
• 2. 비주거용 부동산 관리
• 3. 사무용 건물 관리
• 4. 사업시설 유지․관리 (정답)
• 5. 아파트 관리 제28회 공인중개사 1차

해설 정답 4번. 사업시설 유지·관리는 부동산 관리업이 아니라 사업시설 관리 서비스업 계열에 분류되므로 부동산 관리업의 세부 예시에 해당하지 않는다. 주거용·비주거용·사무용 건물 관리, 아파트 관리는 모두 부동산 관리업에 속한다.

제28회 6번. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은? ○ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330m2 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것 ○ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실 별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설 치하지 아니한 것을 말함) ○ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주 할 수 있는 구조로 되어 있는 것

• 1. 연립주택
• 2. 다중주택 (정답)
• 3. 다가구주택
• 4. 다세대주택
• 5. 기숙사

해설 정답 2번. 바닥면적 합계 330㎡ 이하·3개 층 이하이면서 취사시설 없이 여러 사람이 장기 거주하는 구조는 다중주택의 요건이다. 기숙사와 헷갈리기 쉬우나 기숙사는 학교·공장 등에 부속되어 공동취사 형태를 갖춘 공동주택이라 요건이 다르다.

제29회 1번. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은? ○ 토지이용을 집약화시킨다. ○ 토지의 공급조절을 곤란하게 한다. ○ 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.

• 1. 인접성
• 2. 부증성 (정답)
• 3. 영속성
• 4. 개별성
• 5. 적재성

해설 정답은 2번(부증성)이다. 토지는 물리적으로 증가시킬 수 없어(부증성) 공급조절이 곤란하고, 이 희소성이 소유 욕구를 키우며 제한된 토지를 집약적으로 이용하게 만든다. 인접성·영속성·개별성은 공급 제약과 직접 관련이 없다.

제29회 2번. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적 으로 조성된 토지를 말한다. ㄴ. 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다. ㄷ. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인 이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다. ㄹ. 이행지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상 호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.

• 1. ㄱ (정답)
• 2. ㄱ, ㄴ
• 3. ㄴ, ㄹ
• 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
• 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

해설 정답은 1번(ㄱ)이다. ㄱ의 택지 정의는 옳다. ㄴ은 획지가 아니라 일단지 설명이고, ㄷ은 표본지가 아닌 표준지, ㄹ은 이행지가 아닌 후보지(전환지)의 정의여서 모두 틀리다.

제29회 3번. 우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 토지소유자는 법률의 범위내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
• 2. 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다.
• 3. 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
• 4. 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
• 5. 토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다. (정답)

해설 정답은 5번이다. 토지의 정착물 중에도 건물이나 명인방법을 갖춘 수목 등은 토지와 독립된 별개의 물건으로 취급되므로 '독립 물건이 없다'는 서술은 틀리다. 나머지 사용·수익·처분권, 정착물 정의, 등기 공시 등은 옳다.

제30회 1번. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어 진 것은? ㄱ. 자본 ㄴ. 소비재 ㄷ. 공간 ㄹ. 생산요소 ㅁ. 자연 ㅂ. 자산 ㅅ. 위치 경제적 개념 물리적(기술적) 개념

• 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ ㄹ, ㅁ, ㅅ
• 2. ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ ㄷ, ㅁ, ㅅ (정답)
• 3. ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅅ ㄴ, ㄷ, ㅂ
• 4. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ ㄱ, ㄷ, ㅅ
• 5. ㄷ, ㄹ, ㅂ, ㅅ ㄱ, ㄴ, ㅁ

해설 정답 2번. 경제적 개념은 자본(ㄱ)·소비재(ㄴ)·생산요소(ㄹ)·자산(ㅂ)이고, 물리적(기술적) 개념은 공간(ㄷ)·자연(ㅁ)·위치(ㅅ)이다. 자본·소비재·생산요소·자산은 부동산의 경제적 가치와 연결되고, 공간·자연·위치는 물리적 실체와 관련된 분류다.

제30회 2번. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은? ○ 부동산관리의 의의를 높게 한다. ○ 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다. ○ 부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.

• 1. 적재성
• 2. 부동성
• 3. 영속성 (정답)
• 4. 개별성
• 5. 인접성

해설 정답 3번. 영속성(비소모성)은 토지가 사용·시간으로 소모되지 않는 특성으로, 장기적 관리·장기투자·장기배려를 요구하고 자본이득과 소득이득을 함께 기대하게 한다. 부동성은 위치 고정, 개별성은 비대체성으로 지문의 '장기·관리' 논리와는 직접 연결되지 않는다.

제30회 4번. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

• 1. 부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다. 2019년 제30회 공인중개사
• 2. 대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령 과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하 는 토지를 말한다.
• 3. 빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전ㆍ답 등 이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
• 4. 포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
• 5. 소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태 로서의 토지를 말한다. (정답)

해설 정답 5번. 소지는 대지 등으로 개발되기 이전 자연 상태의 토지로 옳다. 1번은 공지, 2번은 필지에 대한 설명이고, 3번과 4번은 빈지·포락지의 설명이 서로 뒤바뀌어 있다(포락지=물에 잠긴 토지, 빈지=해변 토지).

제31회 2번. 한국표준산업분류상 부동산관련 서비스업에 해당하 지 않는 것은?

• 1. 부동산 투자 자문업
• 2. 주거용 부동산 관리업
• 3. 부동산 중개 및 대리업
• 4. 부동산 개발 및 공급업 (정답)
• 5. 비주거용 부동산 관리업

해설 정답은 4번. 부동산 개발 및 공급업은 한국표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업 계열로, 관련 서비스업이 아니다. 나머지 자문업·관리업·중개및대리업은 모두 부동산 관련 서비스업에 속한다.

제31회 3번. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고 른 것은? ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만 드는 요인이다. ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다. ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다. ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

• 1. ㄱ
• 2. ㄴ, ㄹ
• 3. ㄱ, ㄴ, ㄷ (정답)
• 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
• 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

해설 정답은 3번(ㄱ,ㄴ,ㄷ). ㄱ 개별성은 상품 이질성을 낳아 시장을 불완전경쟁으로 만든다. ㄴ 부증성은 공급이 제한돼 토지이용을 집약화시킨다. ㄷ 부동성은 현장확인(임장활동)의 근거다. ㄹ 영속성은 오히려 토지 감가상각을 배제하는 근거이므로 틀리다.

제31회 7번. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?

• 1. 획지(劃地)는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위를 말한다.
• 2. 후보지(候補地)는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 내에 서 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
• 3. 나지(裸地)는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법 상의 제한이 없는 토지를 말한다.
• 4. 부지(敷地)는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
• 5. 포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식 되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다. (정답)

해설 정답은 5번. 포락지는 지적공부에 등록됐던 토지가 물에 침식되어 수면 아래로 잠긴 토지로 옳다. 획지는 지번 부여 단위(필지)와 구별되고, 나지는 공법상 제한은 있을 수 있으며, 부지는 자연 상태 토지가 아니라 건축 등에 쓰이는 바닥토지다.

제32회 1번. 토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

• 1. 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
• 2. 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
• 3. 획지는 인위적․자연적․행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
• 4. 나지는 건부지 중 건폐율․용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다. (정답)
• 5. 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.

해설 나지는 지상에 건물 등 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지로, 건폐율·용적률 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지는 나지가 아니라 공지(空地)에 대한 설명이므로 4번이 틀리다. 이행지는 택지·농지·임지 등 용도지역 내에서 지역 간 전환이 진행 중인 토지를 가리켜 1번은 옳다.

제32회 2번. 다중주택의 요건이 아닌 것은?(단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)

• 1. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
• 2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실 은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
• 3. 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것 (정답)
• 4. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적 합할 것
• 5. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

해설 다중주택은 독립된 주거형태를 갖추지 않고(취사시설 미설치) 여러 사람이 장기 거주하는 구조의 주택이다. 3번의 공동취사시설 이용 세대가 전체의 50% 이상이라는 요건은 다중주택이 아니라 기숙사의 요건이므로 답은 3번이다. 1번의 바닥면적 660㎡ 이하·3개 층 이하는 다중주택 요건에 해당한다.

제32회 3번. 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타 난다. ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요 로 한다. ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다. ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제 되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계 가 제약된다.

• 1. ㄱ, ㄴ
• 2. ㄱ, ㄷ
• 3. ㄴ, ㄷ
• 4. ㄴ, ㄹ (정답)
• 5. ㄷ, ㄹ 2021년 제32회 공인중개사

해설 옳은 것은 ㄴ·ㄹ이다. ㄴ은 부동성 때문에 임장활동·지역분석이 필요하다는 설명으로 옳고, ㄹ은 개별성으로 일물일가 법칙이 배제되어 완전대체가 제약된다는 설명으로 옳다. ㄱ은 동산·부동산 구분이 부증성이 아니라 부동성 때문이고, ㄷ의 수급 불균형은 인접성이 아니라 부증성에서 비롯되므로 틀리다. 따라서 4번.

제32회 28번. 메 자닌금 융 (me zz anine f inan c ing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ.후순 출 ㄴ. 전환사채 위대 환 채 ㄹ. 신주인수권부사채 ㄷ. 주택상 사 통 ㅁ. 보 주

• 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
• 2. ㄱ, ㄴ, ㄹ (정답)
• 3. ㄱ, ㄷ, ㄹ
• 4. ㄴ, ㄷ, ㅁ
• 5. ㄴ, ㄹ, ㅁ 사 1차 1교시 A형-12-4

해설 메자닌금융은 부채와 지분의 중간 성격을 갖는 자금조달로 후순위대출(ㄱ)·전환사채(ㄴ)·신주인수권부사채(ㄹ)가 해당하므로 2번이 정답이다. 주택상환사채(ㄷ)와 보통주(ㅁ)는 메자닌금융으로 보지 않으므로 제외된다.

제33회 1번. 토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?

• 1. 구거
• 2. 다년생 식물
• 3. 가식중인 수목 (정답)
• 4. 교량
• 5. 담장

해설 가식(假植)은 나무를 임시로 심어 둔 상태로 계속성이 없어 토지의 정착물이 아니며 거래 시 동산으로 취급된다. 반면 구거·다년생 식물·교량·담장은 토지에 계속적으로 부착된 정착물이다. 따라서 정답은 3번이다.

제33회 2번. 부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

• 1. 토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국 지화 된다. (정답)
• 2. 토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비 재의 성격은 가지고 있지 않다.
• 3. 토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다.
• 4. 토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장ㆍ단기적으로 완전비탄력적이다.
• 5. 토지는 영속성으로 인해 물리적ㆍ경제적인 측면에서 감가 상각을 하게 한다.

해설 부동성(위치의 고정성)으로 토지시장은 지역별로 분화되어 국지화되므로 1번이 옳다. 4번은 부증성이 물리적 공급을 완전비탄력적으로 만들지만 용도적 공급은 장기적으로 조절되므로, 특정 용도 토지가 장·단기 모두 완전비탄력적이라 단정할 수 없어 틀리다.

제33회 3번. 토지는 사용하는 상황이나 관계에 따라 다양하게 불리는 바, 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

• 1. 도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시 개발사업 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 고려하여 토지 소유자에게 재분배하는 토지를 환지(換地)라 한다.
• 2. 토지와 도로 등 경계사이의 경사진 부분의 토지를 법지 (法地)라 한다.
• 3. 고압송전선로 아래의 토지를 선하지(線下地)라 한다.
• 4. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다. (정답)
• 5. 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지를 체비지(替費地)라 한다.

해설 3번은 포락지가 아니라 빈지(濱地)의 설명이다. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이 해변 토지는 빈지이며, 포락지는 지반이 무너져 물에 잠긴 토지를 말하므로 정의가 어긋난다. 환지·법지·선하지·체비지 설명은 옳다.

제33회 20번. 건축물 A의 현황이 다음과 같을 경우, 건축 법령상 용도별 건축물의 종류 는? ○ 층수가 4층인 1개 동의 건축물로서 지하층과 필로티 구조는 없음 ○ 전체 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥 2 면적의 합계가 600 m 임 ○ 세대수 합계는 8세대로서 모든 세대에 취사시 설이 설치 됨

• 1. 기숙사
• 2. 다중주택
• 3. 연립주택
• 4. 다가구주택
• 5. 다세대주택 사 1차 1교시 A형-12-3 (정답)

해설 4층 이하이면서 전 층을 주택으로 쓰고, 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하이며, 세대별 독립 취사시설을 갖춘 공동주택은 다세대주택이다. 바닥면적 600㎡·8세대 조건이 이에 부합하므로 정답은 5번이다.

제34회 1번. 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경 합할 수 없고 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 어렵게 한다. (정답)
• 2. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토 지이용의 집약화가 요구된다.
• 3. 부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
• 4. 영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이 론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
• 5. 개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.

해설 정답은 1번. 용도의 다양성은 두 개 이상 용도의 동시 경합을 가능하게 하고 용도 전환·합병·분할을 용이하게 하는 특성이므로, '경합할 수 없고 어렵게 한다'는 서술은 틀리다. ②는 부증성으로 물리적 공급이 제한되어 토지이용의 집약화가 요구된다는 옳은 설명이다.

제34회 2번. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

• 1. 민법 상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
• 2. 경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.
• 3. 물리적 측면의 부동산에는 생산요소, 자산, 공간, 자연 이 포함된다. (정답)
• 4. 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산은 준부동산으로 간주한다.
• 5. 공간적 측면의 부동산에는 지하, 지표, 공중공간이 포함된다.

해설 정답은 3번. 생산요소·자산·공간·자연 중 생산요소와 자산은 경제적 측면의 부동산에 속하므로, 이들을 물리적 측면에 포함시킨 서술은 틀리다. 물리적 측면의 부동산은 공간·자연·위치·환경 등을 가리킨다.

제34회 3번. 토지 관련 용어의 설명으로 옳게 연결된 것은? ㄱ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지 ㄴ. 택지경계와 인접한 경사된 토지로 사실상 사 용이 불가능한 토지 ㄷ. 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용 도가 전환되고 있는 토지 ㄹ. 임지지역ㆍ농지지역ㆍ택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지

• 1. ㄱ: 공지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
• 2. ㄱ: 법지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
• 3. ㄱ: 법지, ㄴ: 공지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
• 4. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지 (정답)
• 5. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지

해설 정답은 4번. ㄱ 소유권이 인정되지 않는 바다·육지 사이 해변은 빈지, ㄴ 경사져 사실상 사용 불가한 부분은 법지, ㄷ 같은 택지지역 내에서 용도가 전환 중인 토지는 이행지, ㄹ 임지·농지·택지 상호간에 전환 중인 토지는 후보지다.

제35회 1번. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

• 1. 부동성으로 인해 외부효과가 발생하지 않는다.
• 2. 개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 쉽다.
• 3. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 탄력적이다.
• 4. 용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다. (정답)
• 5. 영속성으로 인해 부동산활동에서 토지는 감가상각을 고려하여야 한다.

해설 ④ 용도의 다양성으로 토지의 용도 전환이 가능해 경제적(용도적) 공급은 늘어날 수 있어 옳다. ① 부동성은 오히려 외부효과의 원인이 되고, ③ 부증성으로 물리적 공급은 완전비탄력적이며, ⑤ 영속성으로 토지는 감가상각을 하지 않는다. ② 개별성은 거래사례 비교를 어렵게 한다.

제35회 2번. 토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ( ㄱ ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것 ( ㄴ ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이 나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토 지의 사용 ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권 리가 설정되어 있지 아니한 토지

• 1. ㄱ: 필지, ㄴ: 소지
• 2. ㄱ: 지목, ㄴ: 나지 (정답)
• 3. ㄱ: 필지, ㄴ: 나지
• 4. ㄱ: 지목, ㄴ: 나대지
• 5. ㄱ: 필지, ㄴ: 나대지

해설 지목은 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것이고, 나지는 정착물이 없고 사법상 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되지 않은 토지이므로 ②가 옳다. ㄴ을 나대지로 본 것은 오답인데, 나대지는 지상에 건축물이 없는 대지를 가리키는 별개 용어다.

제35회 3번. 다음은 용도별 건축물의 종류에 관한 ‘건축법 시행령’ 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 ( ㄱ ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 ( ㄴ ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에 는 각각의 동으로 본다)

• 1. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4층
• 2. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4개 층
• 3. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4층 (정답)
• 4. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4개 층
• 5. ㄱ: 대지면적, ㄴ: 4층

해설 다세대주택은 1개 동 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4층 이하인 주택이므로, ㄱ은 바닥면적, ㄴ은 4층으로 ③이 옳다. 건축면적·대지면적은 바닥면적과 구별되는 개념이라 이를 넣은 ①·②·⑤는 제외된다.

제35회 4번. 법령에 의해 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있는 물건을 모두 고른 것은? ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船) ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭 ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기 ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목

• 1. ㄱ
• 2. ㄱ, ㄹ
• 3. ㄷ, ㄹ
• 4. ㄱ, ㄴ, ㄷ (정답)
• 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 2024년 제35회 공인중개사

해설 선박(총톤수 20톤 이상 기선)·덤프트럭·항공기는 등기 또는 등록의 방법으로 소유권을 공시할 수 있어 ㄱㄴㄷ을 고른 ④가 정답이다. 토지에 부착된 한 그루의 수목(ㄹ)은 명인방법의 대상일 뿐 등기로 소유권을 공시하는 물건이 아니다.

제36회 1번. 다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은? ○ 최유효이용의 근거가 된다. ○ 지대 또는 지가를 발생시킨다. ○ 토지이용을 집약화시킨다. ○ 물리적으로 생산할 수 없다.

• 1. 부증성 (정답)
• 2. 인접성
• 3. 개별성
• 4. 영속성
• 5. 적재성

해설 지대·지가 발생, 최유효이용과 토지이용 집약화의 근거, 물리적으로 생산 불가는 모두 토지 공급이 고정된 부증성(不增性)의 특징이다. 정답은 1번 부증성. 인접성·개별성 등은 '물리적으로 생산할 수 없다'는 서술과 직접 연결되지 않는다.

제36회 2번. 한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

• 1. 부동산 임대 및 공급업 (정답)
• 2. 부동산 중개 및 대리업
• 3. 부동산 감정 평가업
• 4. 부동산 투자 자문업
• 5. 부동산 분양 대행업

해설 KSIC상 부동산업은 '부동산 임대 및 공급업'과 '부동산 관련 서비스업'으로 대별된다. 임대 및 공급업은 관련 서비스업이 아닌 별도 분류이므로 정답은 1번. 중개·감정평가·투자자문·분양대행은 모두 관련 서비스업에 속한다.

제36회 3번. 건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은?

• 1. 아파트
• 2. 연립주택
• 3. 나중주택 (정답)
• 4. 오피스텔
• 5. 다세대주택

해설 단독주택에는 단독주택·다중주택·다가구주택이 속한다. 보기 중 다중주택(3번)만 단독주택에 해당한다. 아파트·연립주택·다세대주택은 공동주택, 오피스텔은 업무시설이므로 제외된다. 정답은 3번.

제36회 4번. 부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다. ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다. ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다. ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다. ㅁ. 택지지역·농지지역·산지(임지)지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.

• 1. ㄱ, ㄴ
• 2. ㄱ, ㄹ
• 3. ㄱ, ㄷ, ㅁ (정답)
• 4. ㄴ, ㄷ, ㅁ
• 5. ㄴ, ㄹ, ㅁ

해설 ㄱ 택지, ㄷ 일단지, ㅁ 후보지 정의는 옳다. ㄴ은 지적공부 등록 단위를 '획지'라 했으나 이는 필지의 정의이므로 틀리고, ㄹ 포락지 설명도 부정확하다. 정답은 3번 ㄱ,ㄷ,ㅁ.